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网易北京房产

2017年09月12日 10:09       来源:网络整理    

最佳买房时机:历史能重演多少次

最佳买房时机:历史能重演多少次

中国人的购房心理是:既憎恶房价上涨,又担忧房价下降;越涨价越要买,真降价就砸售楼处。

但过往的经验告诉我们,每个房地产下行周期,对买方而言,往往就是出手良机。历史上,2008年-2009年上半年、2011年下半年-2012年年初,被称为楼市最佳抄底期。

2014年,楼市持续低迷与过去两次有着惊人相似之处,,是否预示着最佳购房窗口期再次来临?机会是否“珍贵”大多都是失去以后才醒悟,但中国楼市的历史能重演多少次呢?

最佳买房时机
:历史能重演多少次

春天派去哪儿了?

春天派去哪儿了?

2014年万科副总裁毛大庆一篇演讲稿——“我看不懂北京楼市,房企以后的日子不好过”让万科的公关四处奔走。当了好多年傻瓜,如今终于听到了大实话,不过实话都不好听,所以当事人得第一时间站出来洗白。

任志强依然乐观,但只能用用经验主义为自己圆场——“从长期来看,世界上大部分国家的房价最终还是要上涨的嘛。”至于其他的春天派们,在2014年的声音已显乏力。

开发商卖了那么多年房子,再没人比他们更敏感于市场水温。这不是一个应该自我麻醉的时代,观点站得住,又何需粉饰?

春天派去哪儿了

自住房热冷之变:四不像的宿命

自住房热冷之变:四不像的宿命

从诞生、申购到选房,自住型商品房自高处跌落只用了不到半年时间。悲哀的是,数十万人抢一个项目的激情降温后,人们对自住房的认知只剩下弃选、弃购、偏远、质量差,全都不是什么好词。更悲哀的是,北京房子降价了,申购者说“自住房也不便宜啊”,开发商一听全哭了。

自住型商品房既得照顾“自住型”的夹心层需求,扮演保障房的救世主角色,又得作为“商品房”,解决供应量不足的难题。结果,该回归市场的活交给了保障,该保障的活又推给了市场,两手都要抓,两手都没硬。

最最悲哀的是,荒诞剧本还将继续上演。在完成全年2.2万套自住房上市任务后,北京市住建委称2015年自住房供应力度不会降低。明年你还愿不愿意搭个小板凳看大戏呢?

自住房热冷之变
:四不像的宿命

降价这块遮羞布

降价这块遮羞布

市场升温只要坐等客户上门哗哗数钱就好,还记得去年那些一跃迈上千亿台阶的房企吗,营销部大概是当年最清闲的部门了吧?不过出来混总归是要还的:分期首付、合作伙伴计划、内部优惠房源、全民营销、跨界众筹、互联网金融……在库存压顶的2014年,能为同一件事想出这么多不同名号的方案,营销部员工也是拼了。

拨开这些令人眼花缭乱的营销宣传语,促的都是特价房、筹的也是折扣房、返的全是实实在在的真金白银,说到底,做的还是价格功课。中国人“买涨不买跌”情结浓重,想安稳推销,又不想被砸售楼处,得势的前提是姿态要低,还得为呵护国人脆弱心理防线做足功课,降价一个简单的动作从此有了更多新奇又美丽的名字。

降价这块遮羞布

90后是高房价的终结者

“90后”是高房价的终结者?

开发商预判过无数种死法:政策风险、地价下滑、同业兼并、互联网冲击……但最后可能死在90后手上——这种情况会发生吗?社科院预测,在中国高房价背景下,90后很可能成为“不买房一代”。这个群体的典型代表、专搞性生活生意的猛女马佳佳认为:地产业若被颠覆,根本原因将是观念动摇。

从没有一代人像90后这样摒弃凝重与固执。70后传统、坚持、有责任感、中规中矩,80后打拼、焦虑、挣扎、不安全感,这都是商品房经济开端以来、几代中国购房者的性格注脚:房价绑架了70后、80后,他们也任其绑架。

在自我、理想主义、生活至上的90后眼中,房价被插上了火箭的翅膀,拥有一套房产需要承担的压力和束缚,远比无房导致的安全感、存在感缺失更加可怕。他们的前辈前仆后继践行着中国社会的传统路径:一夕花光多年存款,换来一套写有自己姓名的住宅,从此背上几十万至几百万不等的房贷,等到头发花白了才能还清,却轻易将开发商送上了暴发户的神坛。

新生一代正向焦虑的物质主义竖出自己的中指。不过,到了上有老、下有小的30岁,他们还能继续信奉自由吗?90后不买房究竟是一则寓言还是童话?时代将纪录他们届时如何为自己的价值观站队。

90后才是高房价终结者

反腐降房价 想的太美容易醉

反腐降房价 想的太美容易醉

“反腐是最大的调控”,2014年,王石抛出了这样的言论,市场派人士则认为,供需关系才是决定房价的根本。那么问题来了,反腐到底能挤掉多少无效的需求?

一系列贪腐案所曝光的官员房产清单少则十几套,多则上百套,但全国有多少贪官,贪官们又有多少房子,谁也说不清楚。因此“反腐能降房价”就是传说中的神灵,信则有,不信则无。

有人寄望于刚刚出台的不动产登记制度,但一个住房信息联网就搞了N年,现在是死是活,也没个权威的说法。我们只能说,“砖家”们的口水仗听一听就行,别太较真,是骡子是马,都得先拉出来溜溜。想的太美,容易醉。

反腐降房价 想的太美容易醉

落马高官 房企的定时炸弹

落马高官 房企的定时炸弹

先说个道听途说的秘密。某些地方一把手调任曾引发民众自发送别,甚至请愿留任。别感动!擦亮你的眼睛。这背后大都有利益团体的身影——他们其实是在担心好不容易建立起来的政商关系就此断送。个别重大项目往往与一方大员的仕途捆绑在一起,不说落马,换个人都可能导致项目玩完。

房地产历来是官商利益交换最严重的行业之一,这也使其在“最严厉反腐年”成为高危行业。仅公开报道被卷入落马官员案件的房企老总就达十几个,其中不乏协信、雅居乐、佳兆业这样的名企。

房地产从拿地之前到最后销售,每一个环节都得紧密“团结”在政府周围,常在河边走,哪能不湿鞋?尤其对中小开发商,行贿可恨,不行贿可怜,你让他们怎么选?不是每个房企都敢说“不行贿”,再说了,王石的话你信吗?

落马高官 房企的定时炸弹

房产税夭折

房产税夭折:狼没来,羊来了

听说房产税被叫停了,消息来自传闻,但新的提法“房地产税”已经被官方反复提及。也难怪,喊了10多年的房产税,最后来的不是狼,而只是一只温柔的小绵羊。好不容易在上海和重庆搞的两个试点,也泛善可陈,既没能降房价,也没增加多少税收,夭折也在情理之中。

至于新提出来的“房地产税”,按字面理解,跟房产税的核心“房屋持有环节的征税”似乎没关系。此外官方还加了个“立法”,那要真出台,短则三五年,长则十年八年都不奇怪。指望“房产税降房价”的小伙伴们,你还能再等10年吗?

房产税夭折
:狼没来 羊来了

调控走向

调控走向 政府在打什么牌

要说今年的楼市调控,除了两会期间提出的“分类调控”,少有具体的政策出台,这反而让“年年受虐”的开发商浑身不自在。记得新一届政府刚上任不久,有人问任志强未来房地产调控的走向,任志强说还吃不准,得再观察政府出牌的套路。

政府无招胜有招,开发商找不着北,购房人迟疑。不过当各项经济指标一下降,限购大多取消了、银行认贷不认房了、贷款利率也优惠了……。由此可见,不管如何变,有一点任志强说的很准确“房地产是夜壶,不需要时搁外边,尿急了还得用”。

调控走向 政府在打什么牌

房地产地位

房地产“正室”地位遭遇“小三”挑战

今年房地产日子不太好过,中央经济工作会议对房地产业只字不提,这使不少开发商感到失落与焦虑,有人开始怀疑房地产支柱地位即将不保。段子高手冯仑最近调侃开发商的这种失落,大体意思是说,房地产原来是地方政府的“正室”,但现在互联网这个“小三”和政府暧昧多年后已扶正了。

段子很生动,但也未必准确。房地产对GDP、财政收入乃至官员的个人政绩的贡献,目前谁能取代?再说了,如果当地的房地产不繁荣,未必能招来“小三”。“小三”光鲜亮丽,招人喜欢,但“正室”毕竟根深蒂固,后宫三千佳丽再如何争宠,没有皇后压着,不得乱了套。

房地产遭遇

小三
”挑战

任志强

退而不休的任志强

从华远地产总裁位置上退休后的三个月内,任志强去了美国、去了欧洲、去了三亚、又在大陆十几个城市溜达了一圈,在为数十场活动站台的过程中,他的曝光度甚至更超以往——但任志强已不再是镁光灯焦点,现在他做代言比谈地产多,即便评论也多用一些谨慎词句,任式语录的火力衰退了。

中国房地产的威猛发展几乎是在同一时间丧失了后劲。在被所有人评价为黄金淘尽的2014年,与巅峰时期一起走远的,还有二十年楼市的诸位赤胆英雄。任志强、刘晓光、冯仑,他们都曾凭借一己之力亲手铸就一个又一个知名企业,但当下堂之刻来临,终究淹没在白银浪潮之中,空留一个背影。

但传说还在。新一代弄潮儿还没有上台,中国房地产出路还不够明晰,人们会在等待与梳理中不断怀念那个既坚持对高房价执着鼓吹、对开发商利益坚定维护,又坚守对不合理政策公开指责、对公益事业热心参与的凶猛老人。只是,能做到不固守中庸,又直率得可爱,任志强之后,我们还能不能见到后来者?

退而不休的任志强

冯仑放手万通

冯仑放手万通:大时代过去,小时代来临

属于大佬的那个时代正在过去,虽然房地产企业的规模越来越大,但却难以产生冯仑、任志强、王石这样具有传奇色彩的大佬,房地产似乎进入了规范化的职业经理人小时代。

和冯仑同时代的圈内创业者,似乎都经历过南下北上的闯关路,凭借江湖义气、大胆到甚至带有赌博性质的行为逐渐成为业内的佼佼者。在那个“野蛮生长”的时期,冯仑带领下的万通,以及“万通六君子”极具时代感。

如今的后来者也很难想象,一个营业额只有十多亿元、排名并不靠前的公司董事长会在圈内具有至高的话语权。千亿时代之后,个人的影响力越来越趋向在公司地位的基础上产生,而冯仑、任志强这样“人大公司小”故事被挤到边缘,成为旧时代在当今社会的“畸形”影像。

冯仑选择了“立体之城”作为他退居二线的事业,依旧如最初下海南时那般带有梦想的色彩,不过凡是有梦想的事,在现在社会都特别难。在万通公司所涉及的地区,别家开发商旗下一个个百万平米大盘都起来了,冯仑的“立体之城”还停留在概念阶段。从这点来说,我们不得不佩服冯仑——他选择了一条最难的退路。

冯仑放手万通
:大时代过去

宋卫平悔棋

宋卫平悔棋:“基情”与任性

“观棋不语真君子,落子无悔大丈夫”,宋卫平悔棋了,大肆宣传要将手中股权卖给融创之后半年,宋卫平背负骂名回归绿城。5月份宋卫平说:春天能卖个好价格;11月份宋卫平说:我买错了人。宋卫平熟读历史,他一定知道古语还有一句:大丈夫能屈能伸。

身后无子嗣很难理解宋卫平对绿城的感情,但很可惜的是房地产圈内一场举世瞩目的“基情”就这么结束了——圈内最会做生意的孙宏斌被摆了一道,圈内最注重信誉的宋卫平说话不算数。 因此,有人点评:只有这两个人碰到一起,才能干出这种事。

有“基情”,就是这么任性!

宋卫平悔棋
:基情与任性

姜伟新

从姜伟新到陈政高:没有答案的住房问题

姜伟新卸任的时候对着媒体说了一句,“希望若干年以后,大家对我的评价是:这个人在住建部工作期间没有‘白吃饭’,还为百姓做了点事情。尤其在保障性住房方面,做了一点事情。没有给老百姓留下太多的负担。”

只会鞠躬、慎言是姜伟新留给媒体的主要印象。2008年至2014年他在位期间,房地产专项政策一个接着一个、房价暴涨、住建部无能是他主持部门留给社会的印象。在房地产市场化20多年的历史中,这6年处于风口浪尖。

往大了说,住建部决定不了地价,控制不了税收,管不住银行贷款,甚至不能直接审批价格,住建部只能建保障房——但钱从哪来?往小了说,房价上涨要买房的人不同意,房价下降已经买了房的人不同意。在只能投出“骂声”选票的国内,挨骂是100%的事。

学货币金融出身的陈政高接替姜伟新,接手涉及到3亿人的棚户区改造。但13多亿人的住房问题,姜伟新给不出答案,陈政高也难。

姜伟新到陈政高
:无解的住房问题

郭耀名

压倒郭耀名的最后一根稻草

2014年,百强房企光耀地产一夜之濒临倒闭,令业界震惊。作为年销售额过百亿的企业,光耀董事长郭耀名最后发出的声音是“只要3-5亿元,光耀就能缓过来”

郭耀名率领的光耀踩不准节奏、盲目追求规模化、从地下钱庄引入巨额资金,在资金异常吃紧的最后时刻,郭耀名仍然将希望寄托在银行贷款。

而在中国的房地产行业里,类似郭耀名这样依靠民间借贷进行规模扩张的房企不在少数,他们看似张狂强大,但也可能一推就倒。商场没有永远的赢家,每天都会有人倒下,但郭耀名的悲剧也向人们警示房地产行业潜藏的风险。

压倒郭耀名的最后一根稻草

绿地超越万科

NO.1之争:万科真的不在乎?

以前,房地产行业“老大”的归属从来没有争议,当争议出现,说明万科已经输了第一步。万科总裁郁亮说:谁当老大都可以。不过谁想当老二呢?

数据本身也充满争议。亿翰智库的排名中,1-11月份绿地领先万科7亿元,但引来了绿地销售数据注水的质疑——将用房屋抵押工程款的资金计入销售额。2013年销售额破千亿的企业中,万达也被认为将大量集团内部业务整合的资产计入了销售额:增加了超过300亿元业绩。

事实上,销售额多由企业自己统计,并不作为纳税依据,其中“技术操作”甚多。例如年底延迟转签、合作项目全计入本司销售业绩、在自持物业价格上动手脚等等。绿地、万达这类没有将房地产业务拆分开来的公司,外界更难以获得准确的资料。

但销售额又关系到开发商的品牌形象,甚至和融资、寻求合作关系极大。因此,“老大”的位置还是值得争的。

万科真的不在乎第一吗

全民卖房时代

全民卖房时代

网上卖房、“双11”卖房、众筹买房——2014年“全民卖房”代替了“全民买房”,全民营销真真切切的出现在了房地产市场中。当开发商都在讨论“卖房”的时候,说明房子不好卖。

房子到底该怎么卖?除了顶级豪宅,开发商不再坐等客来,而是“广撒网、重点捕捞”。电话、广告牌、网站、DM单、微信样样都用,然后你接到的电话是这样的:“喂,××项目考虑吗?2万抵5万。”“不考虑。”“啪”电话挂了——不浪费每一颗子弹。以前的电话是这样的:“喂,××项目考虑吗?2万抵5万。”“不考虑。”“大爷,您来嘛!”“啪。”——讨厌。太讨厌了!

全民卖房时代

中介与搜房的战争

中介与搜房的战争:行业变革的乱仗

中介,擅长打架。链家打中原、链家麦田互殴,我爱我家链家对打……但中介也会打高端战争。2014年上海、北京、广州等地各大中介联盟作战,击溃了安居客、搜房,迫使对方调整公司战略。

从短期来看,中介与搜房、安居客的战争是为了降低端口费用,但从长远来看,链家等大型中介是在为自己的线上布局争取空间,用一条完善的产业链来一统线上、线下的江湖。

不过世事凶险就在于没有绝对的朋友,也没有绝对的敌人——刚刚结盟打完搜房,链家、我爱我家、中原之间又开战了。与此同时,爱屋及屋、Q房网等新的平台势力挟互联网思维杀入房地产中介市场,场面更加混乱。

谁最终能胜出,2015年或见分晓。

中介与搜房的战争:
行业变革的乱仗

彩生活

彩生活启示:西瓜要摘 芝麻也要捡

开发商不太愿意承认房地产是暴利行业,不过开发商确实喜欢暴利业务,以前物业服务那点事儿开发商看不上,只有一些大型的开发商为了做好品牌赔本在做物业,另外一些做得好的物业多有国外、或其他行业背景,多数小物业公司为了利润把服务都做烂了。

彩生活不仅让开发商看到了新的物业模式,也让开发商看到了盈利的希望——在房地产利润下降,一些开发商开始“盯小钱”的背景下。

只是,在国内除了垄断的和不可复制的行业,一个新的模式会很快被模仿,一个新的市场会很快被填满,我们亲见到今年刚刚做智能社区服务的很多厂家,不知道数年后这里会有多少尸骨。

彩生活启示
:西瓜要摘 芝麻也要捡

海外淘金

海外淘金:盖洋房 赚洋钱

中国本土诞生了世界上最大的房地产公司,但在此之前,舍弃国内稳赚的市场拓展海外似乎显得极为不入流。不过近两年一二梯队的开发商们纷纷涌出国门,美国、欧洲、东南亚一时间遍布国产开发商的足迹。

国产开发商的规模与模式似乎在国外难逢对手,在让洋开发商大开眼界,看到中国开发商的大盘运作,以及在政府与购房者之间关系娴熟,感慨地产还能这么玩的同时,也在担心国产开发商在输出泡沫、消费未来。

为什么要走出去?首先,从黄金时代进入白银时代,房地产作为暴利行业的特征也在逐渐退却,国内国外的利润差距被缩小了;其次,国外的钱便宜,国内的资金成本动则达到15%左右;再次,人多钱傻的国人大量的走出国门,或移民,或投资,能找个说中国话的开发商,那真是方便;还有,国外的经济在回升,一些城市的地产投资回报率也不差,国外是买卖成本低,持有成本相对高,而国产开发商并不以持有为荣。有资金、有顾客、不担心政策风险、赚的还是美元,所以想绿城这样在“卖家底”的开发商都还琢磨走出国门呢。

海外淘金
:盖洋房 赚洋钱

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