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2017楼市最新消息:50城或启动住房限售 进入“五限时代”

2017年06月13日 15:52       来源:网络整理    

  (原标题:50城或启动住房限售 新房“转手”要等四五年)

  2017楼市最新消息:50城或启动住房限售 进入“五限时代” 今年3月以来,一场严格的楼市调控风潮席卷全国,数十个城市出台了上百次房地产调控政策。在业内人士看来,楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”,未来实施限售城市或超过50个。

50城或启动住房限售

  超36城启动住房限售

  始于今年3月的限售政策,迅速成为全国楼市调控的主流,甚至出现了“一日三地”齐限售的情景。5月20日,长沙、无锡、嘉兴三地相继出台限售政策,进一步加强楼市调控力度。

  长沙在继续加码限购的同时,首次提出在限购区域内购买的商品住房,需取得不动产证满2年后方可上市交易;与之类似,嘉兴对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得不动产证未满2年的不得上市交易;相比之下,无锡则细分了单位购房和个人购房的限售年限,居民家庭购买住房在取得不动产证2年内不可转让;法人单位购买住房3年内不可转让。

  据中原地产研究中心最新统计数据,包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市,历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。

  新房“转手”或要等四五年

  尽管都是限售,但各地在政策细节上的考量却略有不同。

  首先是限售年限的差别,记者梳理发现,大部分城市限售政策均要求新购商品房在2-3年内不得转让,且前提都是在限购的区域内;而保定白沟新城则将禁售期定为5年,时间较长。

  其次,在限售对象方面,杭州明确限售对象仅为企业,提出企业购买杭州限购区域住房需满3年方可上市交易;保定白沟新城等地政策限制的是非本地户籍居民(家庭);广州、无锡则对居民和企业售房设置了不同的“禁售期”;当然,多数城市的限售政策则面向的是全部住房交易对象。

  “未来在这些城市买新房,或许要在4-5年后才可出售。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者,由于限售城市很多还是以新房交易为主,从签约到拿到不动产证普遍需要一两年时间,加上2-3年的禁售期,“转手”周期明显被拉长。

  楼市“去杠杆” 利好刚需购房者

  “事实上,限售就是楼市的‘去杠杆’政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照4-5年的交易周期,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。”张大伟直言。

  即使现在在限售城市购买新建住宅,可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位业内人士认为,限售明显打击了投机投资需求,降低房地产市场的投资属性,影响了炒房者短期获利的可能性。“对于加杠杆的投资者来说,风险越来越大”。

  短期投资风险增加,反过来看,对准备长期持有的刚需购房者却是利好。同策咨询研究中心总监张宏伟就表示,限售保证了市场的稳定发展,未来真正有需要的购房者才会买房,有利于楼市长期平稳发展。

  限售或继续向三四线城市蔓延

  按照此前惯例,各地调控政策大多会以一线城市为导向,然而,限售政策却多出现在三四线城市。

  “在三四线城市,一些房屋售出后,既不出租、也不自住,就直接空置等待转手。通过限制住房交易,能够防范此类住房不断被转让。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中新网记者,而大城市则较少出现此类情况,即便是投资性购房也会考虑出租,房屋利用效率更高。“因此,大城市不会盲目采取限售或者说限转的做法”。

  另一方面,由于一线城市购买力外溢,促使这些三四线楼市逐渐升温,限售举措的及时出台,也对抑制炒房需求有积极作用。

  从统计局此前发布的70城房价数据可以看出,三线城市房价环比涨幅已超过一二线城市。4月份,70城房价中,新建商品住宅价格环比涨幅前十位的城市,分别为唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、西安、韶关,最高涨幅为2.6%,几乎被三线城市包揽。

  “相比往年,本次调控周期最明显的是增加了限售+限商。”张大伟说,当下一线城市主要特点是限制商办项目购买,北京、上海等地全面收紧;而对其他城市来说,限售的范围越来越大,预计将快速向三四线城市蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。

  在张大伟看来,楼市“减法”已做到极致,调控迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。

  分化特征明显三四线城市库存依然高企

  有别于一二线热点城市调控趋向“顶配”的方式,记者梳理相关调控政策发现,面对限购带来的需求外溢,一些三四线城市的调控在“活”与“火”之间寻求平衡。如赣州在调控中并未实施全域限购,而是选择在中心城区稳步推进,对非本市户籍居民家庭的缴纳社保或个税年限有一定限制,缴纳持续时间要求并不高。

  “部分三四线城市限购说明其进入了去库存和控房价双轨并行的模式,但去库存依然是三四线城市的核心要务,限购也主要是针对局部区域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  并不是所有三四线城市都受到热捧。一位闽系房企投资部人士向《经济参考报》记者表示,三四线城市可分为两类,目前楼市火热的三四线城市有两个特征,一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中,二是位于一线城市周边,受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

  对多数三四线城市来说,去库存任务仍然艰巨。国家统计局公布的数据显示,今年3月末,商品房待售面积68810万平方米,比2月末减少1745万平方米。“从数据上来说,库存量依然很大,对大部分房屋供需比偏高的城市,尤其对库存积压严重的三四线城市来说,去库存任务依然艰巨。”严跃进说。

  苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙认为,三四线城市去库存前景并不乐观,其原因可能有以下四方面:其一,三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感;其二,三四线城市的人口流入、产业结构、区位、居民收入水平等影响房价关键因素的劣势明显;其三,一二线城市不动产的投资和金融属性较强,三四线城市不动产主要是消费属性,投资和金融属性与一二线城市差距巨大;其四,相对于一二线城市,三四线城市土地财政问题更为突出,土地的无限量供应不但使得房价上涨不可持续,相反还可能进一步加大库存量。

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