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高房价压制下,合肥最值得投资的房产在哪里?

2017年09月10日 09:55       来源:网络整理    

在研究合肥房地产的时候,不能忘记合肥的发展历史。合肥每一个区域的崛起,都有其背后的深层原因,以政策导向为主的资源投入是区域崛起的根本原因,房价便是外在反映。这跟我上篇文章提到的上位城市和下位城市一样,国家定位不同,城市所受到的待遇自然也不一样,城市内的各个区域同样如此。

合肥的发展历史

1986年12月份的合肥卫星地图上显示,合肥城市的整个框架都还在二环以内,甚至连二环都没有填满,城市几乎看不到什么工业。

1993年12月份的合肥卫星地图显示,这7年中,合肥发展非常缓慢,城区基本上没有什么扩展。但是1991年国务院批准成立合肥高新区,是首批国家级新区,我们可以看到1993年时候高新区蜀山东区域已初具规模;1993年合肥市经济技术开发区成立,我们可以看到大的道路框架已经开始搭建。

2000年12月份的合肥卫星地图显示:合肥的二环以内得到进一步填充,但仍旧没有填满。合肥的高速公路已经建起来,二环线也清晰可见。高新区产业范围进一步扩大,经开区已初具规模。从这一年开始,合肥拉开了大建设的序幕,在之后的十几年中,合肥从一个无名小卒,逐步发展成为长三角重要的核心城市。

2003年12月份的合肥卫星地图显示:短短的三年,合肥发展非常迅速。高新区和经开区在规模进一步扩大的同时,合肥四大行政区都开始了自己的产业规划,比如包河工业园区,蜀山经济开发区,庐阳工业园区,瑶海的新站区。这一年也是合肥市政务文化新区启动建设的一年,与此同时,经开区的居住区也已现雏形。

2007年12月份的合肥卫星地图显示:短短的四年,合肥产业已经四处开花,在之前四大行政区自有的工业园基础上,三县靠近合肥市区的区域,也形成了自己的产业园区。比如肥东的工业园,长丰的双凤工业园,肥西的桃花工业园。这一年,还有一件大事情,那就是滨湖新区启动建设,这是在一个完全独立于市区之外的区域另辟新区。

2011年12月份的合肥卫星地图显示:四年之中,历经18年的建设,合肥经开区已基本成型。肥西桃花工业园区也基本达到目前的规模,高新区仍在往大蜀山以西扩张,其他各个工业园区继续丰满。政务区已经基本成型,滨湖区大的框架已经落成,启动区基本建成。

2016年12月份的合肥卫星地图则显示:五年之中,合肥工业区继续扩张,政务区基本建成,滨湖区核心区也即将填满。

合肥新区的发展和崛起

合肥过去15年的发展中,给人们印象最为深刻的应该是政务区和滨湖区。刚开始很多人可能抱着看笑话的态度,看着这两个区域的发展和崛起,又眼睁睁错过区域发展的红利。政务区和滨湖区的崛起有着很大的不同,同时这两个区域也有着相同的必然成功因素。

首先我们看政务区的选位。2003年以前,也就是政务区刚开始建设的时候,在其西部,高新区已经过10年的发展,蜀山东区域初具规模。而在政务南边的经开区,其工业区已完成大半,居住区框架也已成型。2003年的合肥,人口主体还在老城区二环以内,甚至连二环内都没有塞满,政务区相对还比较偏僻和荒凉。

尽管如此,我们可以发现,政务区是在高新和经开两个工业区,以及经开和老城两个新老居住区的中心建立起来的。这个位置得天独厚,既有产业的合围,提供足够的刚需,又有周边原住居民的改善需求,同时保证了区域的核心化。政务区的发展其实是从外围向内“包饺子”式的发展,既保证中心化,又不会离原市中心太过遥远。

滨湖区的发展跟政务区有一定的相似性,却还有很大的不同。滨湖区和政务区相似的地方是,都是市政府极力发展的区域,投入大量优质资源,比如地铁和学校。都是另辟新区,而不是旧城改造或者摊大饼模式。还有一个相似的地方是,两个区域内都没有工业制造业,基本上都是纯居住区。

滨湖区和政务区不太相同的的地方是,政务区周边基本上都被产业区包围,滨湖区只有西边和北边有产业,并且尚有一定的距离。滨湖区与老城区的直线距离太过遥远,中间还有大概4公里的骆岗机场和高铁高速等阻隔区域。滨湖区比政务区的规划面积大得多,滨湖区成熟要经过更为漫长的时间,后期核心规划区域尚未建成,早期成熟区域已面临房龄危机。

从近期传言的合肥三环规划来看,尽管经过30年多点开花式的扩展,目前整个城市的发展,最终还是落脚到以老城区环城河以内为绝对中心,向外辐射摊大饼的拓展形式。尽管最终形式演变为摊更大的大饼,但从某种意义上来看,政务区天生就是市中心,而滨湖区正努力打造另外一个市中心,多中心化发展格局业已形成。

最理想的房产投资操作

我在之前的文章中分析过,房产价值组成主要分为两个部分,一个是土地价值,一个是物业价值。土地价值主要表现在土地的附加资源价值,比如学区,地铁,环境,商业等等,这些基本上是投资者无法改变和选择的东西。土地价值的提高,主要是通过政府对土地的资源投入,因此我们务必关注政府的城市建设规划。

物业价值主要表现在房屋建筑质量、户型、楼层、采光、房龄、物业品牌等硬件方面,这些投资者自己可以选择。我在开发商的成本一文中指出,随着土地价格越来越高,物业价值在房产价值中的占比越来越低,目前合肥差不多只有20%左右。但是从合肥近些年的土拍来看,市区的土地价格相差并不是很大。

我在之前的文章中指出,从纵向来看,影响房产价值变化的最大因素是房龄。房龄直接关系到房屋的折旧,当新房交付使用之后,其投资价值每年都以1-2%的速度递减。比如同一上涨周期,房龄相差5年的房子,年轻一点的升值50%,而房龄老一些或许只有40%。因此,如果有可能,同等条件下,应尽可能投资新房。

我在庐阳区的文章中分析过,合作经济广场()的价格为什么在合肥老城区那么高,比周边的房子单价高出1w多,就是因为房龄缘故。庐阳区大部分老破小基本上没有什么物业价值,他们体现的主要是土地价值,一旦有高物业价值的住宅出现,其土地价值也会将其物业本身价值进一步放大。

因此我们也就可以看到,即使老城区市中心有那么多的老破小,很多价格却比郊区的新房还低。这并不是因为是说市中心的房子不值钱,市中心的土地价值很高,但物业价值却基本丧失殆尽。只有市中心的新房才能产生较高的价格,但老房子基本都在市中心,而新房子基本都在郊区,所以这也是合肥房价为什么总是没有出现分化的原因。

最理想的投资应该是这样的,你买了新房,在你交房后的若干年里,这个区域发展成熟,并且成为市中心,这样你的投资收益得到最大化,最典型的例子就是政务区。早在政务区起建之初,其房价基本跟全市平均价格相差不多,大概比全市高了10%左右,很多小区甚至持平。随着市政资源进一步投入,政务区逐步拉开了与其他区域的差距,到目前为止,政务区均价已经超出全市均价40%以上。

合肥房产的最佳投资机会在哪里

过去的将近20年,合肥一直秉承着工业立市的理念,目前整体上还处于工业化的中期。再加上沿海产业的转移,合肥在近些年来发展非常迅速,大量的就业机会,也吸引越来越多的人口涌入。安徽省以往双核发展已逐步单核化,我们看到省内越来越多的优质资源投入合肥,合肥与芜湖的差距越拉越大,在全省的首位度越来越高。

其实我一直在思考“合肥房产的最佳投资机会在哪里”这个问题。不论是城市价值的提升,还有合肥每个区域的价值提升,都与资源投入有很大关系。资源的过度集中,使合肥的土地价格近几年一路飙升,土地价格的上升直接抬高了合肥房价。那么城市发展的资源投入,也拉开了合肥不同区域的土地价格。

在前面的文章中,我对合肥各个区域房价作了分析,我们可以发现一个非常明显的结果。目前合肥房价最高的区域分布在4个区域,基本上均价都超过了2w。第一个是合肥政务区,这个区域毫无疑问是合肥平均房价最高的区域,第二个是老城区环城河以内,第三个是滨湖区的46中学区范围,第四个是经开区翡翠湖168玫瑰园学区范围。

以上的四个区域共性非常多。首先他们几乎都是纯居住区,基本不掺杂任何工业制造业,这样对居住环境基本没有太大影响。其次他们各自都有比较认可的学区,我之前文章里讲过,学区的溢价是所有条件当中最高的。再次是满足资源重点投入或者分布密集的新区或者市中心,经开区,政务区,滨湖区都是资源大量投入的新区,老城区则本身就优质资源密集。

我们未来在寻找投资机会的时候,一定要关注政府5-10年内的市政规划,哪里是政府资源集中投放的区域,那里的土地价值就将会得到急剧升值。目前政务区和经开区已经发展趋于成熟,资源投入即将饱和,在大的新区发展规划没有发生明显改变的情况下,我想政府未来几年的发展重点仍在滨湖,即使滨湖近来负面消息频频发生。换句话说,我们能够获得可观收益机会最大的区域,仍然还在滨湖。

所以从某种意义上来讲,最佳的投资机会还是在新区,但注意并不是每一个新区都能成为市中心,只有有机会成为市中心的新区,新房才值得投资。

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