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高手在民间!大牛万字房产投资实操,看完你一定会收藏!

2017年09月09日 16:58       来源:网络整理    

  

 

  房地产投资者到底该怎么赚钱?

  房地产实操经验分享——以深圳为例

  主讲人:垚圭城,个人微信号cfpgqn007,圈内被称为六土大师、土神,横跨理财、股票基金、房产三领域投资,理财规划师、职业规划师。熟知各投资门派的基础理念和逻辑,实践中擅长“长持+出租、分割出租+定投”,撰写三十余篇文章阐述自己的投资体系。

  语音整理:田明昊(一万多字整理打印,辛苦啦)

  编辑排版:站长,部分内容有删改

  各位槑公馆的朋友们,大家晚上好,今天我在咔兄的主场这里做一个分享。我跟大家分享下我和京沪、深圳多军在最近的一次交流会上,关于当前房地产趋势的一些看法。

  下面的很多看法,不是我个人看法,是现场很多多军、大牛们智慧的集之大成,只是从我口中说出而已。

  那么我首先谈一谈深圳。

  我以前是怎么看待深圳,我总结深圳有几个特点。

  第一,深圳是向东西两个方向发展,

  第二,我认为深圳的房价有点高了,

  第三,我认为深圳非常有潜力,

  第四,我认为深圳这个地方呢,他的区域估值是存在梯度的。

  这四点是我过去的时间的一些看法,但是这个经过这次(和京沪多军)的全面交流。我基本上改变了以上的看法,那么等会儿我会在整个交流过程中慢慢的把它都展现出来。

  我过去认为北上广深四个城市,除广州市被低估以外,京沪深,他们没有区别的,我以为这四个城市被大多数都是有一定涨幅的,这是第一。第二,我认为这四个城市再进去就高了,第三呢,我认为这四个城市中间没有伯仲。我说的不是城市发展的伯仲,是房产投资的伯仲,但这次我改变了一些看法。

  

 

  北京

  第一个看法,我觉得北京不适合短线投资。

  以前我也知道北京市没有百分之二十的这个差额税跟所得税,但是呢,我没有意识到这种税种对一个城市的房价的影响如此之大。

  北京的多军认为,整个北京市适不适合短线投资的,如果你不满五唯一的话,你的成本高到可能在短期内一定的涨幅都已经都抵不了税费,当然这波涨幅是特殊的现象。全国都很特殊,后面会提到。

  第二个,说说北京刚需、改善和豪宅的情况。

  北京最适合选的筹码是次新刚需。次新刚需指的是,三百到四百万的两居,他提出一个看法叫做沿着挖掘机的路线去走。(北京的刚需盘越来越少,市区几乎没有刚需盘,刚需盘向远郊发展)

  改善盘,首选六百到一千万的两居或者三居。着力于离产业中心不远的区域。

  顶复豪宅,4.5到六万平米的价格区间是豪宅的代表。

  北京最应该买的是次新刚需。北京的多军有个统计表。从统计表可以看出来,不同的小区次新刚需涨了5.6倍到7倍。改善盘涨幅也只有三倍多到四倍的样子,当然豪宅就几乎翻番也就这个水平了一点几倍。

  如果说从过去的历史来看,北京的最应该买的是次新刚需。那么未来怎么看的,他没有答案,我个人认为,这个趋势是存在的,继续会坚持下去,原因是北京的刚需盘是不足的。

  深圳

  北京多军还提出了有趣的一点,他说他发现深圳有很多小区里面是三百平米和四十平米是共存的,在北京不是这样的。在北方,三百平米的豪宅,或者非普,是不会和几十平米的在一个小区里面共存的,这种隔离非常明显。

  为什么深圳会出现这种情况呢?原因很简单,因为深圳是市场导向的。什么盘好卖,他就他做什么盘。一手开发商为了利益最大化,会做出这样的产品组合。但是北方,可能阶层感,身份认同感更强,不光是北京,我认为长江以北都是这样子的,所以说,深圳房地产有很明显特点就是,豪宅和小房子共存。

  然后下面就是深圳多军对深圳的看法,我来总结了一下。

  第一,深圳多军认为深圳的城市结构是多中心带状城市结构,不像北京这样摊大饼的城市结构,而且深圳中心分布不像北京这么均匀。

  

 

  第二点呢,深圳是高容积率的产住结合的欧式城市,而不像北京、成都,我不知道武汉是不是也这样子。北京是产住分离的、美式的、或者说苏式的城市结构。

  产住分离,它有很重要的一点就是形成人口潮汐现象--钟摆现象,早上的时候大家就业上班,晚上又坐车回到睡城,那么这种是拥堵的最主要的来源。这种钟摆现象会导致城市的交通压力非常大,而深圳的交拥堵程度就要小得多。因为深圳是产住结合的城市。请注意,这点很重要,因为他决定了距离感。

  还有一个特点,就是,深圳是政治荒漠,整个华南区都这样,包括广州。也就是说政府都是小政府。小政府会决定这个城市的规划不那么重要。

  至于多中心,概括一下就是,宝安是人口中心,福田是文化行政中心,南山是科技中心,罗湖是贸易中心。不存在哪个更牛。说真的你会发现,深圳任何地方的新盘,不管多偏僻,他的房子依然是四万五左右起。只要新房开盘都是这样。在北京你可能觉得这个现象没什么,但是你要放在上海或其他城市你会觉得这么远的距离,怎么会这么贵。

  我觉得有两个因素决定的,第一,由于深圳的产住结合和多中心导致每一个中心,都会比较类似,每个中心都会辐射到一定距离。所以你不要比较南山福田谁最牛。

  第二个,深圳的地图以南山为中心,半径五十公里画一个圈,你会发现,他的房价衰减和其他地方不一样,你比如说在北京房子很贵,但是要五十公里,基本就到固安了,那么固安的房价和和和这个金融街的房价差距多大,但是深圳不会。

  为什么会这样?是因为深圳的地图上,你以南山为中心画一个圈,大概只有四分之一多一点不到三分之一的是土地,外面就到了香港。它的辐射是单面辐射,导致深圳的房价衰减非常的慢。外地人来了会说,怎么这么贵的地方还是农村,外地人很难接受。这也是一个很重要的原因,深圳的辐射半径是很远的。曾有人算过,在广州二十五公里的衰减基本相当于深圳五十公里的衰减。

  影响深圳房价的两大因素

  一个城市中介(投资者)的水平就会就代表这个城市房价的水平,我问过一个专业人士,在深圳有没有一个投资模型,当时这个人给我的回答是没有。他说,一般而言,我们对大城市都是价值梯度判断,北京不就是很明显的吗,上海都是外环内环中环,北京是二环三环四环五环,都有价值梯度。因为城市各区的房价都会受到所谓的总价天花板影响。

  上海内环可能是到十万了,外环基本上就是六七万,虽然现在这种差价已经没有那么大了。现在外环长得更快(北京也算这种现象),但是他们价值体系也是存在的,而且历史上曾经存在过,但是深圳基本上没有存在过。

  都说深圳的房价是受两个的东西影响的,第一个是工作驻地为中心的区域,深圳是多中心的。第二个叫产品的对比。深圳的产品非常多元化,比如说在全中国能做小产权的(我个人认为)只有深圳。

  能做农民房旧改的,能够操作没有风险的,只有深圳。深圳怎么操作的呢,深圳政府允许你当确定性的这个赔款协议下来以后,农民是可以卖给另外一个人,这个人可以是外地人,不限购,然后呢,这个人把钱付给农民,并且去跟那个开发商去签拆迁协议,开发商所有的赔偿都给这个人,即使他是个外地人。

  深圳的物业产品非常丰富的。他的丰富程度是市场化的,并且产品层次感也很强。

  这两点就会决定一个地方的房价是不是值钱。比如罗湖。他是一个老中心。而且是所有的多中心中房价最便宜的老中心。虽然他的产品不值钱,但是他的区域非常有价值。但凡在罗湖开一个新盘。起价八万以上十万以上,但是他旁边老破小的价格,大概也个四万多五万。

  为什么同区域老破小和新盘会有这么大的价格差距?有的居然高达四倍。这是广州的老破小独有的现象。京沪是不存在的。我认为,原因是,像广深这样的城市,他都存在一个产品不值钱,但是无法去改变,因为拆迁成本很高的现象。这种区域的新盘极其稀缺,市场极其饥渴。一旦新盘出来,新盘立马就天价,一次性到位了。

  那么这种这种地方新盘值不值得投资呢,老破小值不值得投资呢,都要打个问号。我觉得现在可能还没有一个确切的答案,虽然过去历史数据上老破小的涨幅是超过了这些新盘的,但现在我对这个结论是有问号的。

  深圳的最大特点是产品差异大区域差异大。为什么会这样呢,因为深圳的这个历史的发展和小政府决定的。在深圳不能够单纯以价格为唯一的衡量目标来去看待深圳的市场。

  那么什么东西是决定深圳投资的判断因素呢,或者说叫估值模型呢?是市场行为特征。

  第一,由于产品差异大会导致总价比单价要关键。外地人到了深圳买房,就会惊讶,怎么房子都是四百五以上了,不管多偏僻地方,坪山都四万了(大家看地图坪山是靠近惠州的)。而且这种地方完全是农村啊,配套什么都没有,交通还在修建的过程中。

  第二,深圳的产品非常复杂,他有个很大特点就是偷面积现象。这种现象在北方很少,在北方房地产市场,建筑面积和使用面积之间肯定是建筑面积的0.75到0.85不等。但在深圳,它给你报一百一十平米的房子,室内面积就是一百二一百三了。我曾经见过九十五平米的五房两厅两卫户型图,还有一个八十八平米的六房两厅两卫的户型图。如果你是看九十五平米和八十八平米,你会觉得他单价及贵,但是如果你去看他的居住能力的时候就发现这房子太强了,总价并不贵。

  所以说深圳这个城市总价比单价关键,当然南方同志都懂什么是偷面积,入户花园赠送啊,阳台赠送啊,那阳台甚至跟房子一样大的对不对,还有等等各种赠送啊。

  现在在广州要一套房子一般都要两个赠送,这个入户花园基本都是送的,然后还有那个阳台是送。算一半大飘窗、超大飘窗。然后你入住的时候飘窗给拿掉,在外做一层那就更大。不过现在这种现象在逐渐减少了,新房子逐步正规化,面积越来越小了。

  住依旧是投资核心。你找接盘侠的时候,你要想接盘侠喜欢什么样的。比如说,刚才我说九十五的五房两厅和八十八六房两厅,。这意味着什么呢,意味着居住的功能性非常好。比如,八万一平米你买了九十五平的五房,而旁边的楼盘同样是八万一平米,是130平的三房。旁边的楼盘居住功能就差了很多。所以,投资者要以市场的偏好来看待这个问题,这就叫做市场行为特征。

  站长小贴士:

  房子是用来住的,这是投资的首要理念。要分析不同人群对房产住的功能性偏好,不要考虑这个房子你住着舒服不舒服,而是要从你接盘侠的喜好出发,去想他住的舒服不舒服。土神说,住不是你自己住,而是以住的功能性为投资基础。住是投资核心。

  我们不能站在个体的这种角度去选择投资品,我们要站在市场的这个角度去看待住。看待我们的投资。

  深圳房子的金融属性——我们要赚什么样的钱

  还有一个问题,深圳房子的金融属性。深圳的房子,他比北京投资价值大,那么大在哪里呢。北京百分之二十的税并不重要,北京房子差的是,没有深圳房子这么好的金融属性。深圳很多房子可以做高评高贷,甚至低首付零首付的。(比如,低首付最明显的地区是龙岗,后面会讲到)

  那么这种金融属性就会引出来一个问题——我们究竟挣什么钱。我们到底赚的是借贷的钱还是房子上涨的钱。

  如果我们赚的是房子上涨的钱,我们全款就可以。是不是。我们其实挣的是房子上涨转化成借贷。或者说借贷转化成的房子上涨(的这部分钱),这个这种转换过程让我们挣钱。

  所以我会说北京的房子没有深圳有投资价值,不仅仅因为北京那百分之二十的税费,不仅仅北京房子有满五唯一的限制。还有一种原因是深圳是金融属性极强的一个城市。这种金融属性导致深圳通过一系列的做法可以零首付。

  站长小贴士:

  这部分比较敏感,怕被和谐,具体就不聊了。总之深圳本地置业者对零首付、高评高贷都会有一些了解。投资者看到这里也不要过于激进,要考虑是否有足够的现金流能够还房贷,咳咳。

  深圳的城市规划

  深圳的城市规划最大特点就是市场自由度高。

  深圳的多军,在具体投资行动上,有一大批不看规划,不关注规划,但是关注市场行为特征的。他们认为深圳市场会用自己的形式来改变规划。

  深圳市政府不会不计成本的,像北方政府一样尽量投入金钱而实现规划,不管这个规划值不值得实现。深圳会让市场逐步去引导这个规划,最后成什么样就是什么样。举个例子,之前深圳湾有个总部基地的地方,当年想着引入世界五百强啊,怎么怎么样,那么现在呢,这个基地也发展起来了,虽然到现在根本就没有什么世界五百强。

  最后这个地方被二房东所占领,以小企业主入驻为主,那就是二房东在这活得很好啊,很繁荣,但是他变化了,它不再是总部基地了,但并不影响它的存活。也就市场和政府共同导致了这个地方最终的一个形态。那么未来可能市场还会引导它变成另外的形态。这个例子告诉我们,在深圳,我们要深刻的理解市场。

  你要知道,这会改变我们整个投资理念的。这提醒我们,在深圳投资房产,不要拘泥于规划,更多着眼点在市场行为上。

  深圳的房地产市场行为特征

  也有很多人认为,房地产投资的估值模型,还有选筹很重要。但在深圳,这也不重要,重要的是市场行为特征。

  举个例子,为什么前海好呢,因为南山离前海近。南山人非常有钱,南山的人就会去买前海的房子,因为距离感。这导致南山涨的很快。同理,福田的人就去买观澜的房子,龙岗的房子被罗湖的人买走。

  因为自己的距离感和交通导致不同的地方是不同的人群去买。你比如说南山以科技为中心的,我们说IT人士居多。福田行政人士居多,罗湖商人居多,龙岗再往坪山那面儿,客家人居多,他们的偏好是完全不同。

  有一个客家人说,前海人喜欢的户型根本就和客家人喜欢户型不一致。客家喜欢总价大概就三百到五百万之间的房子。他们喜欢的户型也不是有什么大平台的,他们也不重视花园和物业。但他们喜欢多功能。因为他们是大家族。

  所以,我想说市场行为特征,这很可能是未来一个新的投资门派。

  深圳哪些房子涨的快?

  我想起北京朋友的那张房价统计结果。同样层级的产品,比如同一类型的刚需改善盘,内部比较涨幅差别不是很大。在深圳也同样,一个完整的上涨周期里面,房价涨幅差别不是很大。只有先涨后涨的区别。

  这就叫大水漫灌。

  我认为大水漫灌很可能是一种比较普遍的状态。尤其是在一线城市。

  为什么会这样呢,我觉得很好理解。因为房子供给不够多,而需求量非常大。这就像九十年代的股市,所有的股票都会轮涨一遍,一个道理。

  因为供需关系极度不平衡,所以垃圾股也会普涨。无非就是先涨后涨的区别。你是绩优股你牛逼,你先涨。小盘股体量小,也先涨。涨到最后你发现,到最后垃圾股被低估,那么垃圾股我也可以选择进。

  今天的房产市场值就跟十年前或者二十年前的股票市场有很类似的地方。就看你能不能深入去理解他。

  我们知道,2017年深圳改善型的住宅涨的比较多。那么,有没有未来投资的最优解呢?没有。

  为什么。

  这里我要引入一个IT人士的概念。

  在一个封闭系统中,是有准确的预测模型和最优解的。一个开放性系统中,由于输入因素变得不可预测,那么系统就变得不可预测,所以没有最优解,只有最合适。

  未来房价里面最大的变量是什么?是政府的政策。很多人预测房价,都是以静态的角度去看未来,但没有考虑到政府政策的变化,这怎么能预测的准?(当然也不排除通过市场的角度去预测局部房价的一些投资大牛)

  

 

   深圳哪里是值得投资的热点?

  过去我认为,深圳的西部是最强的。因为有国家政策和导向。但是西部的地已经没了。那么新的市政府规划要往东发展,我认为是东面也更有希望,至少不差于西边。

  但有一个大牛否认了我的看法。

  他说不能看说法,要看做法,他说深圳东面和西面地铁投入比是六比一。也就是说,每往西部投六块钱,往东部投一块钱。西部下面这个地铁是八车厢的。东面的地铁是四车厢。西面这个地铁是八十到一百二十公里的时速,东面地铁是六十公里时速。

  所以说从投入来看政府还在往西面。

  另外他还提出很关键的一点。你看百度地图。你会发现深圳东面梧桐山把坪山地区隔出来了。从物理上来说坪山和深圳市是被隔开的,而且没有纵深。所以说在东面发展,得不偿失,或者说暂时意义不大。

  这个时候引出一个新东西就是我们都去看地图,但是我没有去看地形图,很可能地形图比地图影响更大。

  另外,深圳哪些地区是公认的比较好的投资区域呢?我们可以看一个数据:2016年,深圳成交中位数是390万。其中龙岗占了7成。龙岗主流是300万到

  550万。龙岗是个可以做低首付,甚至零首付的地方,他金融属性非常强的,我觉得龙岗未来很可能是多军愿意投资的一个标的一个区。此外,它离市区也不远,现在的发展也不错。

  我还要提到一个地方叫做布吉,布吉的估值是比较低的。他那里的老房子还有两万多的。布吉的处境叫灯下黑。就是因为距离罗湖太近了。那么罗湖一直在发展,忽略了布吉。我认为布吉依然是可以关注的。

  我觉得从深圳现在的供应量来看,深圳的房价根本就不应该这么低。全深圳现在一共有180万套商品房,平均每套面积只有70到80平米,上海是720万套商品房。大家注意70到80平米,在深圳这地方,最多最多也只能做到四房,这个面积还不一定满足居住需求。也就是可能还需要增加套居面积。

  深圳的老破小能买吗

  深圳的套数太少了。他常住人口不比北上少多少,但它的商品房,比北上少太多了。虽然小产权房也消化了,但小产权房大概比商品房多百分之十不到。那么乘2也就才360万套。而且它的产品的差异很大。

  在2000年前呢,它主要是以工业盘,港式塔楼为主。这两种盘现在是不认可的。什么叫港式塔楼呢?港式塔楼是没有没有南北通透的,在香港南北通透的是豪宅啊。而且他的厅是钻石厅,这个厅是钻石形状的,六个面或者五面的每一面这个都有相应的房子和门对应。这样的房子,北方人不可能习惯。

  所以,罗湖房子为什么这么便宜?因为产品不够好。

  举个例子,是荟芳园钻石厅120平卖500万。领航城的89平米买524万。从单价看,你会觉得荟芳园是很划算的,但是你不会想象他的户型多难以接受。这也就说明在深圳整个市场沉淀来的房子有一批房子,是未来不被市场接受的,也就是我认为的老破小。

  这么一批房子流转的意义不大。也就是说,深圳180万套商品房里面有一大堆不能流转,或者流转意义不大的。

  而上海的老破小就不一样。上海2000年以前的户型是满足家庭需求的。但是深圳却不是这样。而且深圳的供应量很少,深圳一年供应多少新房呢?才5万套。而北京是20万套。你想想这个差距。

  之前有内部人士爆料,说深圳的房价没太大参考性,ZF通过各种手段进行打压房价,不仅仅是限制备案价格这么简单。这个调控过程非常复杂。这种调控结果就导致很多开发商不愿意卖,或者导致不让你卖。所以深圳供应量严重不足。

  那么我在想一个问题,一线是不是都这样,一线的房价为什么要涨。

  从宏观政策,从货币政策,从税收政策你可能分析不出来。但是当你看到这个城市,他历史上的供应量一直在放大,要知道2017年新房供应量最低的年份之一,那么你当你说这些数据的时候,你还认为房价会跌吗。

  站长小贴士:

  这里特指对一线房价的思考。

  我觉得有时候从微观看比宏观更准确。这就是我所缺乏的,也是这段时间我闭关我去研究这东西,研究一个城市房价的发展的那些关键数据。这种很重要。

   环京和临深

  有人拿燕郊和东莞做比较。说东莞完全没有投资价值。我提一下我的看法。

  我认为东莞和燕郊完全不一样。最简单的一点,东莞有自己的实业,第二点东莞有自己的刚需。燕郊可能没有对吧,这个或者说不足。

  环京,环沪,和临深也很不一样。

  站长小贴士:

  站长个人认为,根据一线大哥的吸血程度不同,可能环京投资价值大于环沪大于临深。不过环京是个大概念,真正有价值的还是环通。对,就是环通州。通州的规划是燕郊真正的价值体现。

  PS:大家有不同观点可以留言处探讨。

  不过真正值得我们思考的是,环一线十年不涨,今年因为一线限购资金外溢,一下子暴涨。如果平抑下来,那么什么时候是下一次的暴涨,还能不能涨下去?

  我个人认为。这并不影响环一线投资。因为我就是一个下跌买入者。我不喜欢上涨买入。

  所以你对环一线的期望值就不应该是现在这种希望。你的希望是应该是预留好它下跌空间的资金,第二个预留好长期持有的准备。

  当然,有了足够下跌空间和长期持有准备的时候,我认为他涨幅也超过我们现在预期的。不过环一线的投资模式也发生了变化,也就是投资策略发生了变化。

  另外很多人会提到,如何买到更便宜的房子,就是选筹。谈选筹其实是两种人,第一种是高手中的高手,第二种人是刚入门的人。

  我认为策略比选择更重要。比如说延长交易时间使我资金利用率更高,我同时并发几套(持仓量大)。就像巴菲特说的,买多便宜并不重要,买多少很重要。

  你可以并发,可以截断,那么未来你到了三年三十六个月的话,你可以截断一次,那么你有钱之后怎么去做,那是策略更为重要。你选择的筹码差距并不大,但是你用任何一种策略,都会让你的这种收益远远大于选筹,这才是资深的投资者该考虑的。

  总结

  基本上重点的谈了,那么我再谈谈我对这个深圳的一些简单的看法,总结下,第一个就是深圳市向西发展的。第二个呢,应该买去哪主要是看客户的购买习惯,最终大水漫灌各区的涨幅差别不大,深圳估值模型是多中心产住结合的欧州模式。那么他对距离的这种容忍度远远低于北上广,60分钟之后就是极限,在30分钟比较容易接受。

  所以我们关注什么要关注片区购买力以及片区市场行为特征。你上班哪个片区你看那个特征,你看好前海,,那你就去关注IT怎么买的,不要去看那些温州人怎么买。如你是看龙岗就不要去管这个IT这些白领精英怎么买,因为他们不去。每个区都有他的行为特征,所以说,主要看谁买谁住谁租这三个要素。

  第四点是老破小有没有前途,在深圳没有,京沪看还是有的,老破小在广州有没有前途,有待考察。

  第五个是深圳多产品格局,物业类型非常多,导致我们要熟悉不同的物业类型对应不同的策略,比如说旧改流必须全款。你本身不能加杠杆,你可以从其他地方加。另外你要拿6到8年时间,但是拿了6-8年基本就是两倍的收益。那这就是个新模式,那你就要对不同的产品叫不同的策略,所以策略重于选筹。

  第六点,高评高贷能不能做能做,就是龙岗最好做,其他看产品。

  第七点,在深圳买房的几个要素。叫买房人群、货币流动、板块轮动、产品选择。

  最后,入手单价低才是王道。你用长远来看你不要在乎金钱的一点点价格的差异。但是脑子里一定要有一个概念就是我的资金利用率一定要最高。从这个角度来说,低单价很重要。但低单价不意味着完全以这个目的为主。

  这是我今天整个的分享。

  

 

  核心观点总结:

  1、北京不适合短线投资,次新刚需涨幅最快。

  2、一个城市中介的水平代表一个城市房价的水平

  3、市场行为特征在深圳市场发挥极其重要的作用

  4、住投分离的这个出发点没有错。但是要把住投分离里面再延伸,就说你买房用来住,不是你自己住,而是市场对住的选择是投资基础。

  5、地形图比地图影响更大

  6、研究一个城市房价的发展的关键数据很重要

  7、策略比选筹更重要

  对深圳房市的总结:

  1、深圳市向西发展的

  2、深圳是产住结合的带状结构,对距离容忍度很低,各区涨幅差异不大

  3、买什么应该看这个区域购买者的购买习惯

  4、老破小在深圳没有前途

  5、深圳是多产品格局,物业类型非常多,对应策略不一样

  6、深圳金融属性很强,可以做低首付甚至零首付

  7、单价低才是王道,但这个单价低是针对同一类型产品,不同产品单价差异很大

  8、深圳市场化程度高,很多时候规划和实际效果很不一样

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