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商改住新规出台有公寓盘紧急出货人气旺

2017年07月29日 10:25       来源:网络整理    

商改住新规出台有公寓盘紧急出货人气旺

商改住新规出台有公寓盘紧急出货人气旺

  很多公寓都被设计成了住宅,如果按民用水电标准收费,对住客来说是利好

  很多公寓产品的总价都不高,但能不能买却是个问题

  本月17日,广州市政府官网发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,允许将商业用房按规定改造成租赁住房,并规定调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

  消息出台后首个周末,老城区就有公寓项目紧急推售,希望借此利好快快出货。结果现场人气真的很旺,街坊入市的热情也较高。

  旺!越秀区有公寓2.6万元/平方米清货

  “3·30”新政颁布之后,商用物业市场陷入低迷,商家们偃旗息鼓等待时机重出江湖。17日的新规,让商家又看到了希望。

  上周五,记者收到地产经纪电话,称越秀区西门口地铁站旁有一个公寓项目要清货,售价2.6万元/平方米起,“最好马上来看楼,因为很多人都想买。”

  第二天,记者根据指引来到这个名为华诺思·星作的楼盘,售楼部门外已有很多经纪在推销,售楼部里面有不少街坊正在洽谈或刷卡,场面十分热闹。

  与其说这是一个楼盘,不如说是一个旧楼改造项目,5-7楼有100多套公寓可售,单位面积30-50多平方米,实用率据称有72%,单位朝向有东向和西向,带简单装修。东向带小阳台单位有的要卖2.8万-2.9万元/平方米。据介绍,这里是属于商住性质,这批公寓有50年产权,拿地时间为1993年,算下来,余下的土地使用期限还有20多年。

  该批单位离西门口地铁站有两分钟步行时间,这样的售价,街坊追捧也不足为奇。记者看到现场的销控表显示6楼已经售出近20套单位。为何这里的公寓还能被个人购入?

  原来,这些公寓是被一个大商家整体拿下改造出来的产品,现在属于二手交易。“不过,此时推售,买家要交契税按一手交易计算,即3%即可。”销售人员说,趁着商用物业的新政策利好,商家这几天要清货。住在人民北路的黄姨说,一套30多平方米的单位,总价110多万元,以后可以和老伴过来住,有电梯,出租也方便。

  旺场只是个案,广州公寓去货周期高达28个月

  如果仅看上述个案就认为现在公寓市场已有起色,那就错了。

  首先,华诺思·星作属于二手性质,且总货量不多,买卖不受“3·30”新政限制。买家以个人身份购入即可,无须公司法人,故成交会比较顺利;其次,产品的综合素质不算太高,价格也不能定得太高,精明的街坊会比货、比价,而且基本有自用或出租的双重考虑。所以,该盘无法代表广州公寓的整体市场状况。

  同样是地铁上盖物业的锐丰中心,推售的是全新公寓产品,“3·30”新政后,成交量跌到谷底,“虽然这几天多了成交,但买家身份受到限制,成交量远不及3月前。”该盘人士告诉羊城晚报记者。

  对于眼下一手公寓的销售,黄埔区、荔湾区等不少公寓项目的操盘手表示:“一言难尽,自己都快要失业的节奏了。”

  广州克而瑞的成交数据显示,在限制商服类物业买卖新政出台前的3月份,广州一手公寓还卖出了6199套单位,到了4月份就迅速下滑至1415套,5月仅卖出567套,不及3月份的十分之一。

  目前,广州一手公寓的库存量为22121套,总建筑面积117.6万平方米,如果按照最近三个月的成交量计算,去化周期高达28个月,处于供过于求状态。

  业界齐盼“商改住”新规细则出台

  新政允许商业用房可按规定改造成租赁住房:经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。此外,改建后的租赁住房,不得销售。

  对于普通租客来说,这个新规当然是利好,因民用水费电费会比商用低,如果新政实施,会让他们的日常水电开销节省一大截。

  从这个角度看,广州公寓的租赁市场有望更加活跃。但对于开发商而言,新规就暂时无法对公寓销售形成推力。在荔湾区一个大型公寓项目里,操盘手就对记者说:“‘3·30’新政后,一手公寓简直没法动。此次新规对开发商来说,暂时无利好,因为如果改做租赁住房后,我们的公寓就不能买卖了,而且新政还不知道如何操作呢。”

  确实,该《方案》关于“商改住”的规定,目前还没有相应细则。如商业用房改造成租赁住房的标准、审批手续、目前已建商服类物业和已经售出商服物业如何改租等问题均未具体说明。

  合富辉煌(中国)商业公司总经理张智斌认为,从政策层面看,政府出台“3·30”新政,主要是想控制商业地产的“投资热潮”,防止楼价过快、过高增长。

  而眼下出台的“商改住”新规,一方面可以保证租赁住房的充足供应,另一方面则可盘活一部分商用物业。对于落实商改租后广州租赁市场的价格会否出现变化,克而瑞广州首席分析师肖文晓表示,目前暂时无法判断租金是涨是跌,“现在供应多少没有定论,所以无法判定将来的市场是供大于求还是供不应求,但增加供应对于租客而言肯定是福音,选择多了,房东涨租的可能性就变小了。”

  文/图羊城晚报记者陈玉霞

  上半年广州商用物业成交大数据

  详见B4版

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